BIS 実質住宅価格 18カ国比較──カナダ +102%・日本 +45%・ドイツ +30%

「住宅価格の半世紀」のグローバル分岐

2010年Q1を 100 とすると、2025-10 時点で日本は 145、 ドイツは 129、米国は 156、 カナダは 200。同じ「先進国の住宅市場」と語られても、累積上昇率の差は2倍以上ある。

カナダはバンクーバー・トロントを中心とした移民流入と低金利の組み合わせで、住宅価格が 2倍超に。 対する日本は人口減少と長期デフレを反映した穏やかな上昇にとどまる（バブル後の長期回復過程）。 ドイツは 2010年代後半〜2022年の急上昇局面を経て、金利上昇による軟化局面へと転じている。

3つの「住宅市場の世代」

• 長期上昇継続組（右上）: カナダ・スイス・米国・ニュージーランド。 リーマンショック後の超低金利・移民流入・グローバル都市化が住宅価格を継続的に押し上げた。 直近の金利上昇でも下落幅は限定的。
• パンデミック期急騰組（左上）: ポルトガル・スペイン・オランダなど欧州の一部。 2010年代は穏やかだったが、2020〜2022年のコロナ期需要急増で価格水準が一気にジャンプした。
• 調整入り組（右下〜中央）: ドイツ・スウェーデン・韓国。 長期では上昇したが、2022年以降の金利上昇で頭打ち〜軟化。実質ベースで前回ピークから 5〜15% 下落している国もある。
• 独立した動き（外れ値）: トルコは累積 +119% という外れた数値。 実質値とはいえ、超高インフレ環境での「住宅をインフレヘッジに使う」需要を反映している可能性が高く、他国と単純比較できない。

日本のポジション──「上がってない」のは健全なのか

日本の +45%（15年）は欧米と比べれば控えめだが、 バブル崩壊後の長期低迷を経た「正常化」と読むこともできる。実質ベースなのでデフレ期の下落は除いており、 実態としては全国平均で物価並みに緩やかに値上がりしてきた市場。都心の高級マンションは突出している一方、 地方の戸建ては逆方向に動いており、「日本」を一括りにできない。

イタリアの -24% はマイナス傾向（実質下落）。 南欧経済の停滞と人口減少を反映し、欧州の中で唯一明確に「住宅が安くなった国」になる。

政策含意

• 金融政策の波及スピード: 同じ Fed/ECB 利上げでも、住宅価格への波及はオーストラリア・カナダで早く、ドイツ・日本で遅い。住宅ローン構造（変動 vs 固定）と銀行の貸出基準の差が効く
• 移民・人口動態の重み: カナダ・豪州の住宅価格上昇は、住宅政策よりも移民政策の結果でもある。住宅供給を増やさないまま人口を増やせば、価格上昇は不可避
• 住宅価格の「正常な水準」は存在しない: 国際比較で「過熱」「割安」を語る前に、賃料・所得・人口の3変数で正規化する必要がある